“高空抛物砸下来，物业先赔还是业主一起赔？——建筑物管理人与可能加害使用人的责任边界，三个实务判断”

#引言：一只花盆，和一张三十多个被告的名单

　　先说一个做物业法律顾问几乎绕不开的场景。某住宅小区，高层一户阳台外沿的花盆被风吹落，砸中路过的业主张某，颅脑损伤。报警后，公安机关到场勘查，但事发楼栋朝向一致、住户众多，既没有监控拍到坠落瞬间，也没有目击者说清是哪一户掉下来的——调查结论是“难以确定具体侵权人”。

　　随后张某把该朝向的三十多户业主以及物业公司一并告上法庭，索赔一百多万。

　　这个案子最难的地方，不在于赔偿数字，而在于被告席上坐着的一群人，大多觉得自己跟这件事毫无关系。物业觉得冤：花盆不是我们摆的，巡查也做了，凭什么赔？被列进去的业主更觉得冤：我那天根本不在家，凭什么要我出钱？而躺在病床上的受害人想的是另一件事：找不到动手的那个人，我的损失难道只能自己吞下去？

　　这三种“觉得冤”，恰好就是《民法典》第一千二百五十四条要处理的问题。而 2024 年 9 月 27 日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉侵权责任编的解释（一）》，用第二十四条和第二十五条把这条规则在实务里最常遇到的两套走向写清楚了——一套是“抓到了具体侵权人”，另一套是“始终抓不到”。

　　这两套走向里，物业和业主的责任性质、承担顺序、责任范围完全不同。判错了方向，原告和被告的处境会整个颠倒：受害人可能以为只告物业就够了，物业可能以为自己最坏也就是垫一笔钱，业主可能以为自己反正不用赔。

#一、动手之前先分清：掉下来的到底是“什么”

　　很多纠纷一开始就走偏，是因为当事人急着讨论“谁来赔”，却跳过了更前面的一个问题——掉下来的东西，属于哪一类致害情形。民法典对“从高处掉东西伤人”其实分了三条规则，各自的被告范围、举证责任、责任性质都不一样。

　　第一类是“人抛的物，或者从建筑物上坠落的物品”。这正是第一千二百五十四条的射程：从建筑物中抛掷物品，或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，由侵权人承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。同时，该条第二款把物业服务企业等建筑物管理人单独拎出来，要求其采取必要的安全保障措施，未采取必要措施的，承担未履行安全保障义务的侵权责任。

　　第二类是“建筑物自身及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落”。这走的是第一千二百五十三条：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。外墙瓷砖脱落、窗户整体脱落、空调外机坠落，通常落在这里。它的特点是责任主体基本明确、举证责任倒置——是由被告来证明自己没有过错。

　　第三类是“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷”。这类落在第一千二百五十二条，由建设单位和施工单位承担连带责任，除非能证明不存在质量缺陷。

　　之所以必须先做这个区分，是因为它直接决定三件事：被告名单上写谁、举证责任由谁负担、责任是“赔偿”还是“补偿”。把第一千二百五十三条的外墙脱落案，按第一千二百五十四条去列“可能加害的建筑物使用人”，等于把一批本来不该进被告席的邻居拉了进来；反过来，把找不到抛物人的高空抛坠案，按第一千二百五十三条去追某一户所有人，又会因为主体错误而告错人。

　　实务建议很直接：接手这类案件的第一份材料，不要急着算赔偿，而应当先把“坠落物的性质、可能的坠落位置、是否有人为抛掷可能”三件事固定下来。这一步做对，后面的被告结构才不会推倒重来。

#二、抓不到人：物业按过错担责，业主给“适当补偿”

　　这是实务中最常见、也最容易被双方误解的一套走向。

规则层面，第一千二百五十四条第一款给了“难以确定具体侵权人”时的兜底安排：除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。而解释（一）第二十五条把顺位和性质又细化了一步：物业服务企业等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止该情形发生的，经公安等机关调查，在民事案件一审法庭辩论终结前仍难以确定具体侵权人的，未采取必要安全保障措施的建筑物管理人承担与其过错相应的责任；被侵权人其余部分的损害，由可能加害的建筑物使用人给予适当补偿。

　　把这两层放在一起看，结论其实和很多人的直觉相反：找不到具体侵权人，不是“没人负责”，而恰恰是物业最危险的时刻。此时物业不是补充在最后，而是先按自己的过错承担“与其过错相应的责任”，业主承担的是“其余部分”的适当补偿。两者并存，不是二选一，也不是互相排斥。

　　同样值得注意的是，第一千二百五十四条第三款明确规定，发生该款情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人；解释（一）第二十五条也把“经公安等机关调查”和“一审法庭辩论终结前”作为适用条件。也就是说，公安机关的调查结论不是可有可无的背景信息，而是决定这起案件走第二十四条还是第二十五条的关键事实。

风险层面，最常见的三个误判是这样发生的。

　　物业最容易犯的错，是把“我没抛物”当成“我没有责任”。抛物行为和物业的安全保障义务是两条平行线：即便抛物人是住户，只要物业未采取必要的安全保障措施，它仍然要在自己的过错范围内担责。更有迷惑性的是“我已经贴了告示”。在实务中，警示只是安全保障义务的一个层面，是否还需要物理防护措施（例如对公共区域风险源的排查、防坠措施、监控覆盖与留存、对违规行为的劝阻与报告），往往才是判断“必要”二字的落点。

　　业主最容易犯的错，是把“补偿”直接理解成“赔偿”，于是要么一味抗辩、要么被动接受。事实上第一千二百五十四条第一款给了一条明确的免责通道——能够证明自己不是侵权人的，不承担补偿责任。这条通道能不能走通，取决于证据，而不取决于情绪。

　　受害人最容易犯的错，是以为抓住物业就够了。第二十五条的表述写得很清楚：物业担的是“与其过错相应的责任”，其余部分仍要由可能加害的建筑物使用人补偿。如果只盯着一方，最后很可能出现“赢了官司、拿不到钱”。

实务建议，按角色分开说。

　　物业方在事发后的第一现场，最该做的不是“找人”（那是公安的职责），而是固定自己已履行安全保障义务的证据：日常巡查与隐患处置记录、警示标识的现场照片、监控覆盖范围与录像保存期限、对违规行为的劝阻与上报记录、对老旧外立面、花盆、空调外机等风险源的排查台账、加装防坠设施的评估与实施材料。这些材料在诉讼中就是“是否采取必要安全保障措施”的直接答案，而且属于事后极难补做的一类证据。

　　业主方收到起诉材料后，应当先做两个判断：自己是否真的落入“可能加害的建筑物使用人”的范围（例如朝向、楼层、该位置是否存在坠落可能），以及手上有哪些证据可以证明“不是侵权人”。同时要清楚一件事：即便先行补偿，在具体侵权人确定后，法律还给了追偿的通道。

　　受害方则应当尽早报警并推动公安调查，把调查结论固定下来；同时把医疗费、误工、护理、伤残等损失证据做完整，因为“补偿”在数额上通常低于按过错计算的全额赔偿，损失基础越扎实，主张越有支撑。

#三、抓到了人：物业的补充责任不是连带，也不是先垫

　　第二套走向是具体侵权人查明了。很多当事人以为到这一步物业就“解脱”了，实际并非如此，只是责任形态换了。

规则层面，解释（一）第二十四条给出的安排是：物业服务企业等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施，具体侵权人、物业服务企业等建筑物管理人作为共同被告的，人民法院应当依照民法典第一千一百九十八条第二款、第一千二百五十四条的规定，在判决中明确，未采取必要安全保障措施的物业服务企业等建筑物管理人在人民法院就具体侵权人的财产依法强制执行后仍不能履行的范围内，承担与其过错相应的补充责任。

　　这条规定里有三个限定词，每一个都在压缩物业的责任空间，也每一个都可能被误读。

　　第一个是顺位——“在人民法院就具体侵权人的财产依法强制执行后仍不能履行的范围内”。这意味着物业的责任排在具体侵权人之后，受害人必须先对具体侵权人的财产申请强制执行，就执行不能的部分，才轮到物业承担补充责任。它既不是连带责任（不对外承担全部），也不是先行垫付（不需要先赔再追）。

　　第二个是范围——“仍不能履行的范围内”。物业承担的是一座“剩余额度”的桥，而不是一个固定的比例。具体侵权人的履行能力，会直接改变物业实际掏多少钱。

　　第三个是比例——“与其过错相应的补充责任”。物业最终赔多少，取决于它过错有多大，也就是它到底在多大程度上没有采取必要的安全保障措施。

　　这一结构并非解释（一）新造，它对应的是民法典第一千一百九十八条第二款的规则：因第三人行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任；承担补充责任后，可以向第三人追偿。解释（一）第二十四条做的事情，是把这个一般性规则在“高空抛坠物＋建筑物管理人”这一具体场景里落地，并强制要求判决把执行顺序和范围写明。

风险层面，这一段最常见的错有三处。

　　第一处是把补充责任当连带责任。谈判或调解时如果按连带口径出价，物业很可能一次性付出远超自己过错范围的金额；而按第二十四条，物业的责任本应受“顺位＋范围＋过错比例”三重约束。

　　第二处是忽略“判决中明确”这一要求。补充责任的执行顺序如果没在判决主文中写清楚，后续执行阶段很容易出现先执行物业、再回头找侵权人的混乱局面，各方都要付出额外的时间成本。

　　第三处是低估侵权人无履行能力时的实际后果。“补充”二字听起来轻，但如果具体侵权人没有可执行财产，物业实际承担的份额可能相当可观。反过来，如果物业能证明自己已采取必要的安全保障措施，就可能完全落到责任之外——这正是过错攻防的价值所在。

实务建议，同样按角色分开。

　　物业代理人应当把攻防重心放在“过错”与“范围”两点上：一方面用证据证明已尽必要安全保障措施，争取降低过错比例甚至免责；另一方面主动要求判决明确执行顺位与责任范围，并在调解中把责任限定在与过错相应的区间内，而不是接受一个兜底口径。

　　受害人代理人则应当把具体侵权人和物业列为共同被告，并请求判决明确物业的补充责任。这样做的意义在于：一次诉讼同时锁定终局责任人和补充责任人，避免只起诉一方，等执行落空后再另诉而徒增时间成本。

　　侵权人一方需要注意的是，自己的财产状况与履行能力会在客观上影响物业承担多少，但这并不改变自己是终局责任人的地位——物业和业主先行赔付后，法律明确支持向其追偿。

#四、三条路径的代价比较

　　同一个高空抛坠纠纷，受害人在起诉策略上通常有三条路可走，各有各的账要算。

　　路径一：只起诉具体侵权人。 优点是责任最清晰，不需要证明物业有过错，程序也最直接。代价是执行风险集中——侵权人如果名下没有可供执行的财产，拿到判决书也可能拿不到钱。

　　路径二：把具体侵权人与物业列为共同被告。 优点是判决会明确物业的补充责任，执行阶段有第二道兜底，一次诉讼解决问题。代价是必须同时打“物业过错”这一仗，举证和审理都会变长；而且补充责任仍需先对侵权人财产强制执行，回款周期并不短。

　　路径三：具体侵权人难以确定时，起诉物业与可能加害的建筑物使用人。 优点是受害人仍有一条救济通道，物业按过错担责、业主给予适当补偿，损失不至于全部落空。代价是被告人数多、送达与应诉成本高；业主一方“我不是侵权人”的抗辩会分散责任基础；而且“适当补偿”在数额上通常低于实际损失。

　　三条路径并不互斥。实务中最常见的有效做法是：事发后先用最快速度推动公安调查、把坠落物性质与可能来源固定下来，同时完整保存损失证据；再根据调查结论决定在路径二与路径三之间如何取舍，把“过错”和“履行能力”这两个变量尽可能地提前锁定。

#五、律师实务建议：把这件事做成制度，而不是临场应对

　　对物业服务企业而言，这类案件真正的分水岭在事发之前。高空抛物防控如果只靠临场解释，无论怎么陈述都会显得被动；而如果有一套持续运行的制度，诉讼中的举证会顺畅得多。可落地的几件事包括：明确巡查频次与记录方式并真实留痕；对公共区域风险源建立排查台账；保证监控覆盖与合理保存期限；对违规行为有劝阻、报告和留痕机制；对老旧外立面、阳台搁置物、空调外机等风险点有专项排查；对加装防坠设施的可行性作出评估记录。这些材料不需要为诉讼专门准备，它们本身就是“必要安全保障措施”的答案。

　　对业主而言，一旦被列入“可能加害的建筑物使用人”，应当尽快从“讲道理”切换到“摆证据”：先确认自己是否真的落入该范围，再围绕“不是侵权人”组织反证，同时了解自己的追偿路径。业主不必预设自己一定赔，但也不宜指望仅凭一句“我不在家”就能免责。

　　对受害人而言，最要紧的是两件事：第一时间报警并推动公安调查，把“难以确定具体侵权人”或“已确定侵权人”的结论固定成书面材料；同时把损失证据做扎实。责任分配争的往往是过错与履行能力，但损失数额始终是赔偿的基础。

#结语：先把三件事理清，再决定谁赔

　　最后需要提醒的是，本文涉及的规则以 2026 年 9 月 25 日之前公开发布的法律、司法解释文本为准。《民法典》第一千二百五十四条、第一千二百五十三条、第一千二百五十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉侵权责任编的解释（一）》第二十四条、第二十五条共同构成了这类案件的规则骨架，但具体如何适用，仍取决于坠落物性质、公安调查结论、各方举证情况以及当地审判实践，不宜简单套用。真正稳妥的做法，是在事发后第一时间把“是什么东西掉下来的、有没有抓到人、各方手里有什么证据”这三件事理清，再决定被告结构、责任路径和谈判口径。

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